12月27日，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，上海證券交易所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2024年修訂）》（以下簡(jiǎn)稱新修訂指引）。新修訂指引的發(fā)布是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs審核實(shí)踐的及時(shí)總結(jié)和提煉，有利于進(jìn)一步完善REITs規(guī)則體系，提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對(duì)性，督促市場(chǎng)參與主體歸位盡責(zé)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，促進(jìn)REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)邏輯性及可讀性

新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對(duì)原指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，增強(qiáng)各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。為便于市場(chǎng)參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個(gè)部分。其中，正文部分調(diào)整為六個(gè)章節(jié)，細(xì)化了關(guān)于底層資產(chǎn)的一般規(guī)定。附件部分充分考慮成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目的特性，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作出核查及信息披露的針對(duì)性要求。

壓實(shí)主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化重點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)范要求

新修訂指引對(duì)REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評(píng)估、運(yùn)營(yíng)管理等市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的核心事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，督促市場(chǎng)參與主體切實(shí)履行核查及信息披露責(zé)任；進(jìn)一步明確了業(yè)務(wù)參與人和底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求，以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況的披露要求；引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)在考慮市場(chǎng)環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，審慎確定評(píng)估結(jié)果，切實(shí)提高評(píng)估質(zhì)量。督促管理人對(duì)評(píng)估參數(shù)和方法進(jìn)行獨(dú)立核查；明確了REITs的分層決策機(jī)制、激勵(lì)約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過(guò)合理設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實(shí)現(xiàn)激勵(lì)約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。

突出大類資產(chǎn)特性，進(jìn)一步提高信息披露針對(duì)性

新修訂指引充分考慮不同資產(chǎn)類型的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對(duì)性。針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營(yíng)管理等方面的披露要求。針對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營(yíng)收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求。針對(duì)租賃住房項(xiàng)目，補(bǔ)充了市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目的核查及信息披露要求。針對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速。今年以來(lái)，上交所REITs市場(chǎng)上市產(chǎn)品已達(dá)17只。截至目前，滬市REITs市場(chǎng)上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等多種類型。下一步，上交所將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署要求，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，不斷優(yōu)化REITs規(guī)則體系，推動(dòng)優(yōu)化市場(chǎng)生態(tài)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。